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创业方向评估：315快来了，做房产自媒体，帮业主维权曝光是一条怎样的路子？

一直以来，传统房产行业转型互联网都是较为艰难的。尤其是房产类的互联网创业项目更是难做，过多的依赖开发商资源，从而再次沦为乙方是很多创业者的现状也是无奈。既然不能顺着来，那和开发商对着干的路子是否能走得通?直观的理解就是从业主的角度出发，做房产维权类的项目。但创业做维权类的自媒体怎么做，才能在夹缝中求生存，西安的现状或许是很好的例子

几乎在西安买房有句不成文的规定，交房的当时就是维权的开始。大到开发商跑路烂尾，小到小区绿化缩水车位不足，和房子有关的任何事儿都可能成为业主维权的出发点，不过也从侧面反映一个问题，大家的维权意识更强了，对房子，社区，包括生活圈子更加看重了。

但非常遗憾的是，房产维权这个公共话题，其真实数据缺乏正常的透明度。从政府，开发商，甚至媒体处获取显然不切实际，也不可能向社会公布。笔者只能通过西安数百个社区，4000多位业主提供的真实反馈（视频，语音，图片等）拼凑出一副不算很完整的西安房产维权报告，较为片面的反映购房业主在本地的一个现状。

由于购房主体的日益年轻化，维权的人群年龄也主要在80和90后。这类人的特点是互联网融入程度高，接受度高，信息获取渠道广。他们对于购房有更清晰的认识，小户型，强调居住环境，关心市场动态……相应的维权的方式也更为多样，拉横幅，发帖灌论坛，寻求抱团，熟悉新媒体营销渠道，包括制作恶搞视频，张贴创意讽刺海报等。在集体维权时，想法更多，凝聚力更强，个人看法大于集体观念。在面对开发商常用的内部分化，利益诱惑等手段时，辨别力也更强。由于对互联网的极度依赖，传播能力强，他们是维权的中坚力量。

如果说上述的维权群体年轻化是全国现象，那么西安的特色就是延期交房。由于自去年后，整个全国的房地产的不景气，导致开发商的资金紧张。而对于西安这种中小开发商占据大比例，以及城改项目林立的市场现状下，资金问题成为常态。由此带来的延期交房已经从个例现象变为普遍现象。接触过很多停工延期的项目情况，归根结底就一句话，开发商没钱。而且分级为三种情况。

万科、龙湖、中海这类一级开发商至少在交房时间上能够做到准时，但后续问题(教育，绿化，车位，物业)等纠纷不断。第二类如天朗、高科、天地源等本地二级开发商偶尔有交房延期情况，但是在关于延期交房的补偿金上做足猫腻，由于关于延期交房的补偿金，尚缺少统一的标准，在合同上就会看到有的是万分之一，有的是万分之零点五，甚至是万分之零点一。赔偿金额无标准，业主怨声载道，甚至很多直接用物业费代替，这和去网吧上网没钱找零，用辣条代替有什么区别。

此外还有第三类最糟糕的情况，不仅是交房一拖再拖，所谓的延期交房金更是想都别想，这其中就包括还是个坑的，主体起来没做内部装修的以及楼建好了，但配套停滞不前的，停工时间从一年到多年不等，俗称烂尾了。还不包括开发商跑路的情况在内。

这样的项目在西安有很多，首当其冲的汉城湖畔，香颂国际城，红星美凯城，优活城，汉庭香榭，东城新一家，高新未未来，龙记国会山等。其中又以城改项目的问题最为突出，可以说是集体烂尾，甚至包括紫翰庭院等开发商跑路的严重情况。为什么城改项目频频烂尾，笔者是这样认为的：

对于城改项目，正常情况其开发程序应该是：政府确定某个开发企业作为城改的主体，与其签订框架协议。开发企业先行缴纳一定的保证金；城改项目经立项、规划在房管局取得“拆迁许可证”后，方可实施拆迁。之后，开发商需先完成拆迁户的回迁安置，然后，政府才会依据项目的拆迁量和安置量，给开发商核定相应土地用于地产开发。目前，西安的惯例是，每安置一名村民给开发商85平米的开发土地，剩余的土地会走招拍挂程序。

但实际上，各个项目情况不同，拆迁缓慢是一方面，但最终主因都归结为程序复杂以及办证困难。如果按照这样的常规程序，西安的城改项目基本每个都需10亿甚至更多的资金量。为了能够尽快回款，保证资金链的正常流转，开发商不得不将改造和开发同时进行。有很多楼盖好了但是预售证迟迟办不下来，回款周期就加长，就很容易出现资金链断裂。资金的问题也是困扰大部分参与城改项目房企的最大问题。但如果不投入大量资金，一些外来房企就拿不到体量大、位置好的优质地块，因此才会选择城改项目。

西安城改办数据显示，截至2015年底，西安已有210个城中村和83个棚户区取得改造方案批复。这样浩大的工程需要的资金量可想而知，更不用提城改项目因为拆迁而长时间沉淀资金。因为前期的框架协议签订后，开发商就需向政府一次性缴纳数千万甚至上亿的保证金；拆迁后村民在外30个月的过渡期费用，亦由开发企业负担。如果30个月后不能按时安置，问题就更严重。所以，城改项目实际上对于开发企业的资金实力要求非常高。

随着城改拆迁难度和拆迁成本越来越大，一方面村子大，钉子户多；另一方面整体经济下行，资金比较紧张，拆迁难导致拆迁成本更大。很多开发商对于城改项目最开始是信心满满的，不担心成本，最害怕拆迁不能如期完成，土地不能按时交付，而且还没有一个具体期限。这就非常尴尬，如果不交地，开发商只能一直往里面投钱，这就像一个无底洞，越拖越久。在这样复杂的关系下，政府要完成城改目标，开发商要回笼资金，政府既不给证又不让卖，自然停工难免，业主闹事也是必然，可以说这是一连串的反应。

除了延期，强制交房也是2015年维权的一个大众现象，在这里举几个标题大家就明白了。天朗蔚蓝东庭强制交房雇佣黑社会殴打业主、业主围堵朱宏路鼎正大都城上演交房闹剧、诱骗业主交房湾流开发商狡诈的很、天下荣郡新房变垃圾堆这样的房怎么收、8500户业主住工地时丰中央公园交房现场实拍、都市快报：龙记国会山强制交房半成品小区谁敢住？

这还只是部分业主反馈，可想而知，整个西安市强制交房的情况已经是什么样?从单方面收房，到殴打业主，围绕交房的事件性质更为恶劣，开发商与业主围绕交房的矛盾更为激化。究其原因无非就是开发商交付的房屋水准达不到业主的预期，包括房屋质量问题，小区交房条件，公共配套跟不上等。

我们以比较具有代表性的龙记国会山为例子，大家自己感受下：小区如同工地，地面全是土连块砖头都看不到，不时有拉土车来回跑，外立面也是空白。6号楼入户门，水泥裸露，入户大厅还是钢筋的，想进入大厅，还得爬梯子才能上去。电梯乌黑一片，业主想上楼，全都走楼梯，电梯完全进不去，地面全是垃圾，电线槽没有电线，呼叫器是黑的。入户门完全没有，仍旧是钢结构周围布满垃圾，楼道里地暖管道没有接，小区连颗草都没有。最夸张的2号楼，从小区到房子入户门中间是6米的悬空，和悬崖一般，3号楼的交房中心也是临时搭建。和此类情况类似的还有上述项目，天朗蔚蓝东庭、鼎正大都城、湾流、时丰中央公园、天下荣郡，晶城秀府，龙记国会山，合能十里锦绣等一大票项目。

大部分的维权项目多以新房为主，但从2015年统计到的比例看，关于买房后物业收费问题，小区电梯质量问题投诉比例涨幅较大。今年2月发生的阳光新地小区电梯坠楼，母女双亡更是将电梯质量问题提到了房产维权事件的头条，宏府麒麟山，融侨城也相继爆出电梯安全隐患，电梯作为高层住宅区必备的设施，直接关乎的是业主安全，但开发商在电梯成本上的缩水，让人愤怒。

究其原因，开发商往往最看重电梯品牌，却只选择其中最便宜的档次。这样既可以在房屋销售时以名牌电梯作为噱头，又能省下不少资金。另外，一些开发商故意用“擦边球”品牌来迷惑购房者。例如，西子奥的斯不同于奥的斯；上海三菱不同于三菱；巨人通力不同于通力；富士达和富士不是一回事；但是在广告宣传中，开发商是绝对不会这么说的，如果采用的是上海三菱电梯，他们在楼书里一定写的是“采用高档三菱品牌电梯”。此外还包括垃圾清理不及时，小区绿地变停车位，物业收费不透明，业委会成立纠纷等的比例也逐年上升。

往往一次有效的维权活动，包括前期资料搜集，业主线下聚集以及媒体曝光，从而逼迫开发商出来解决问题，回答疑问!但在媒体曝光这重要环节，常常面临媒体不出面，不作为，不跟踪，人为忽视等问题，能和业主真正站在一起的媒体少得可怜。由于传统媒体与开发商微妙的利益纠葛原因，房产维权中媒体的影响力持续走低。同时最主要的问题还是跟踪机制的缺乏。举个简单的例子，都市快报曝光的龙记国会山强制业主收房的报道，当天热度很高，之后逐步被仍在角落，而开发商则是无动于衷，关于赔偿到底给没，电梯水电什么如何落实，何时可以达到交房标准等问题缺乏一个媒体的长效跟踪机制。往往就是一阵子火了，之后再也无人问津。

上述列出来的问题是目前西安市场的现状，在这种复杂的市场下去做房产类的维权，是条路子，并且有极大可能迅速积累业主，形成合力。但在平台有足够的关注后，如何处理与开发商的关系，与同行业媒体的关系，如何在夹缝中求生存，又是一个门道了!

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