合肥房价过山车 2017合肥房价最新走势分析

安徽合肥,这个曾经排名靠后的“弱二线”房地产价格洼地城市,去年一跃成为国内甚至全球房价高速上涨的“领头羊”,令人为之侧目。去年下半年特别是10月2日以后,合肥推出“史上最严限购令”,房地产市场迅速由滚烫的高温状态陷入冰冷和沉寂,价格持续回落,成交量不断萎缩。

房产中介称,目前合肥房价普遍下跌15%~20%,个别小区房价竟呈现50%的直线下滑,价格遭到腰斩。但为何去年以来合肥房价涨幅如此迅猛和突兀?背后原因是什么?一切还得从楼市调控和炒房客说起。但在这之前,先来看库存周期和按揭利率周期。

合肥房价过山车 2017合肥房价最新走势分析

房价

楼市调控

这两年房价的暴涨,已经完全透支了很多人的支付能力。小编是真的希望在政府的调控下,房价能够回调一点,让生活在城市里十分不易的刚需们能有个上车的机会,能让他们看到在城市奋斗以及驻足的希望。

最近看了华创证券近期的一个地产分析报告,深有同感。报告将过去十年我们房地产的周期,分成了四个小周期,因为政策周期和土地周期比较同步,因此表现为平均三年一个周期,每一个小周期包括了上涨和小跌。

一般是,第一年放松,第二年从严,第三年显效。但这一轮,由于政策周期与货币周期,以及土地周期都错位了,政策收紧,货币却不紧,同时土地成交量也没有明显上升,因此小周期会从过去的3年,延升到5年以上。

此前小编也多次强调,此轮调整会非常缓慢,需要足够的耐心,因为基准利率一直不动,房贷利率上调缓慢,货币有收紧的趋势,但目前仍然没有明显收紧,比如深圳,目前首套利率居然仍有95折,有的城市调控后,可能一年内,都难见到房价明显下调。

库存周期

不过就我们大众的感受而言,其实2012年到2014年这个上升下跌的小周期,对很多城市来说可以忽略不计。比如深圳,08年金融危机不算,最近八年,房价大涨的两个时间段,上一波是2009-2010年,这一波是2015-2016年,间隔时间大约是5年。2011-2014年市场比较平稳,房价浮动甚至可以忽略不计。

报告显示,在过去10年中,销量周期、土地周期和政策周期是同步的。而这种同步性是过去10年中房地产形成3年小周期规律的一个重要机制。因为,如果在当年销量放量、土地成交放量和政策转向打压同时发生(比如2010年和2013年),那么在第二年就会形成需求大幅下降、但新增供应大幅上升的局面(比如2011年和2014年),去化率大幅下降,房子不好卖。

与此同时,房企手中的库存会增加,形成供大于求,接着就会出现量价齐跌,然后房地产行业又会进入库存增加的阶段,一直到库存到达最高位,小周期才会结束。

对购房者而言,如何判断何时是顶部或者底部呢?小编认为,简单来说,库存最大的时候,就是最好的底部,最好的买房时机,而库存最少的时候,就是卖房时机。底部和顶部,可能会维持好几个月,这都是相对买卖的好时机。2008年底,2011年12月,2014年12月,都是阶段性库存高点,也是最好的买房时机。

那目前的库存周期处于什么水平呢?

看下面的图,库存仍在下降中,但应该是接近于底部了。是说深圳,小编查的国土局数据,新房库存量只有2.87万套。6月份的时候还有3万套呢,因为新盘迟迟不入市,库存一直在跌。

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为什么没有新盘,主要是政府限价,高于片区均价不发预售证,而开发商又不愿意以政府指导价开盘,所以就形成了僵局。但即便是这么低的库存,由于限制了需求,导致成交量非常低,计算出的去库存周期超过20个月,按照正常看,这么长的时间就意味着供过于求了,但在人为调控下,这个周期时间已经严重失真,实际上的库存仍是严重不足。

对深圳而言,通常,新房供应量回到400万平米到500万平米,就算比较充裕的供给量。现在还只有322万平米。

按揭利率周期

相比库存周期,影响小周期最关键的因素,主要还是货币政策,更准确的说,是按揭利率周期。

华创证券的报告认为,政策周期和货币周期表现出严格的同步关系,所以一般调控政策的转向也伴随着货币政策的转向,所以调控政策和货币政策对于需求的影响是相同方向的,只不过差别在于前者更偏向于调节需求,而后者更偏向于调节购买力,由于在以往周期两者周期规律几乎同步,因而政策周期和货币周期可以等同看待。

但是本轮小周期中,调控政策在2016年3季度中开始转向,并且各地方后续接连出台限购、限贷、限价、限签、限售等5限政策,目前调控城市已经超70个,达到历史最严水平。总结过去经验发现,如果从货币政策看买卖房的时机,规律就是,利率上调,卖房,利率下调,买房。

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但不同的是,如上图,截至目前,5年期中长期贷款利率仍仅为4.9%,基准利率依然处于历史最低位,同时,2017年1季度末全国加权按揭利率4.55%,较2016年末仅上升3bp,按揭利率依然处于历史最低位附近。

这表明政策周期和货币周期不再同步,其中,政策周期为了调控楼市必须要从严,但经济低迷期,货币周期更多考虑的是全国经济走势,因而货币政策的从严力度小于楼市调控政策。

目前汇率已经稳定,只要通胀的苗头不出现,我们就很难上调基准利率,因为上调利率,对于实体经济复苏的杀伤力比较大。

调控政策从严、但货币政策相对宽松的局面依然会继续出现,而这传递到房地产需求端的结果是,很多人没有资格买房,有资格的仍会想办法借钱买。所以这一轮调控显效,会非常缓慢,上涨和下跌的周期也会长于过去几年的小周期。华创证券认为,至少在5年以上。

除非出现一个特殊的情况,就是房贷利率定向提高,随着货币收紧,房贷利率在基准利率上上浮10%以上,如果能够在基准利率上浮20%以上,贷款利率上调至6%以上,那对楼市就会有影响了。目前,已有这个趋势,但毕竟还不多,少数城市的首套房贷已经回到基准,部分银行将首套房贷上浮10%,比如郑州。

而此轮上涨的龙头羊深圳,房贷利率目前仍有95折,所以房价在去年四季度小幅下调后,短暂观望的需求再次入市,今年3月份后市场又有所回暖。如果基准利率不上调,仅仅依靠各个城市的银行自主调节市场利率,那对市场的影响就会因各地的调控松紧而不同。

房价如何走?

由于限制需求,热点城市今年成交量是明显下降,比如深圳、上海、苏州,今年上半年,新房、二手房成交量都接近腰斩,合肥跌的更多,上半年新房成交10707套,同比下跌77.77%。但房价依然处于高位,因为库存仍然不足,而且利率提高不明显,政府不让涨,但市场的价格跌也难跌,买卖双方处于僵持阶段。

上述这几个城市,价格基本上仍然保持稳定,部分片区小幅下跌,深圳虽然新房均价相比去年最高峰9月,是降了七千元,但主要还是人为的操作,比如不让高价盘入市,多卖几个边远的低价盘,拉低均价创造出的佳绩。

但请记住,小周期一定是包括了上涨和下跌的。目前70个城市房价的住宅价格曲线已经向下,但是,仅仅是房价涨幅下降,而不是房价下降。所以,市场调整才刚刚开始。

现在涨的多的,届时跌的也多。只不过,这个上涨和下跌的周期都比过去的几个小周期长了。而决定房价下降的指标,上述两部分也说了,一是库存变化,二是按揭利率涨幅。后续还要盯着这两个指标来判断后市房价走势。

因为只有加库存周期,房子供应量大,房价才有下跌的条件,而目前形势较为复杂,一二线调控,但三四线还在去库存,货币政策还在支持,房价还在上涨周期,所以想要一二线单独下降,比较难,可能需等到三四线全部去完库存,一二三四线的货币政策全线收紧,否则资金是流动的,很难单独来控制一二线的房价。

不过现在的高位,作为投资而言,你冲进去,三年内,肯定是没钱赚的。因为上升空间被封堵了。计算你的投资成本,房价不涨的情况下,就得亏。所以还是那句话,投资需谨慎。

最后再回到合肥“过山车”般的房价

2016年,“蛰伏”已久的合肥房价迎来一轮超乎想象的暴涨。脱离正常轨道的变化总是有原因的。合肥当地一家大型房产中介主管表示,去年全国各地涌来的“炒房团”集合肥,他们所到之处,犹如“洪水浪涌,房价因之迅速攀升,不断水涨船高”。据观察和记录,去年合肥楼市聚集了两类“炒房团”,一类是“金融炒房客”,另一类是“主流炒房团”。

去年领涨合肥房价的板块是滨湖,该板块也是房价迅速蹿升的最大元凶。2015年这批“炒房团”就跑到滨湖板块购买了一批房子,均价在8000元/平方米左右,每个小区都有。此后,各路 “炒房团”蜂拥而入,接力炒作。大家互相通气谁都不卖,将这个板块的大部分房源控制住,伺机进行炒作。

“枪打出头鸟”,合肥楼市的火爆和快速上涨很快引来了“限购”新政。这个被称为合肥“史上最严限购令”出台后,合肥房价很快转入下降趋势,一直降到今年5月初。限购之后,合肥房价在去年底今年初达到冰点,过春节的那几天,很少有人看房买房。虽然滨湖板块价格遭到腰斩是个别现象,但合肥房价陷入低迷是不争的事实。

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