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地王“崩盘”第一枪打响！

近日，南京2016年地王项目京奥港未来墅封停，地产界出人意料地打响今年来地王“崩盘”的第一枪。

南京麒麟板块“京奥港未来墅”曾是响当当的天价项目。眼下项目现场却无工人施工，只剩塔吊孤零零地立在工地上。工地门口，白纸黑字贴着三张封条，上书“工程暂停、大门封闭”。工地门口的公示牌还在昭告该地块不菲的出身：价值47.6亿元，楼面价2.2万元/平方米，创下当地当时出让价格纪录。

“停工缘于拖欠施工方工程款数千万元，此外，该项目一笔逾30亿元的融资即将到期。”一位不愿具名的知情人士透露，开发商为了回笼资金，每个项目的开发周期一般控制在3年内，如碧桂园、万科等成熟开发商，从拿地到预售最快半年。但“京奥港未来墅”从2016年4月拿地至今，资金链一直偏紧，其正在施工的A地块仅有几栋楼形似封顶，但项目整体距离完工还相去甚远。“其实11月25日就停工了，工程欠款已累积数月。”该人士表示。

“南京的案例并非极端个案，而是行业性现象的开始。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，过去两年地王频出，当限购、限价、限制流通等政策密集出台后，开发商回笼资金的周期会拉长，一旦资金链断裂，项目就陷入停罢的泥潭。

事实上，南京京奥港未来别墅项目，只是“地王”的一个缩影。

地王“崩盘”第一枪打响！

克而瑞研究中心的统计数据显示，2016年诞生的340宗总价和楼面价“地王”中，有50宗属于典型案例，截至目前，其中14宗处于未开工状态，整体开发进度较为缓慢，有相当一部分项目选择延迟入市。

在北京南三环西路上，比邻丽泽桥金融商圈，便是2013年拍出的丰台区夏家胡同“地王”项目。有意思的是，四年多过去了，该项目的围挡并没有挂出该项目的宣传海报，而是开发商的另一个项目。该项目销售人员说，他是另一个项目的销售，该项目开盘时间未知，连售楼处都没建。

南京盈嘉地产黄如涛表示，“前面有限价的红线，后面又有政策的约束，那么开发商只能加快规划施工，有的项目售楼部已经建好，但是就是迟迟不申请领预售证，随着监管趋严和限价，高地价投资额不断增加，开发商预期价格无法短期实现，那么处境会非常尴尬，一些中小型房企会出现资金链紧张甚至断裂的情况。诸如京奥港‘地王’项目出现的情况，其他‘地王’还会有这样的现象出现。”

一边是步步惊心的财务成本，一边是融资渠道越来越难。今年来，房企融资难度较往年大增。在此境况下，海外融资、资产证券化、联合金融机构设立并购基金等方式成为房企融资新途径。2016年11月以来，多家房企的公司债发行处于“冰冻”状态。从证监会给各公司的反馈文件看，证监会关注的焦点在于企业的融资用途，比如是否用于重点调控城市的土地竞拍。

同策咨询监测显示，房地产行业在银行融资渠道连续4个月的融资额降低；境内公司债渠道10月份仅发行两笔，这两笔公司债均为2016年度获批的额度。

中原地产首席分析师张大伟认为，整体来看，不管是境内，还是境外，房企的融资难度越来越大。前期放杠杆拿地的企业，如今资金成本会剧增，下一步将影响销售安排。

业内人士表示，近年来房企不计成本拍高价地、激进扩张，负债大幅增加。但随着房地产调控的加深，房企融资难度加大，融资成本大幅上升，令房企的资金链深度承压，一旦销售状况不理想，企业周转能力受阻，偿债能力将会失控。

张大伟表示，近两年来，房企积极抢地，对市场过度乐观。但在限价下，高价地项目入市难度高，特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地，恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。所以整体看，高价地面临市场与政策双风险。

而对于房企激进扩张的深层原因，一名业内人士表示，近两年来一些中型房企不计成本大量购地、高杠杆并购、激进扩张，是为防止被大房企吞并，增加企业规模。根据wind数据显示，2014年7月至2017年7月，境内房地产企业并购案发生972宗，涉及并购金额高达1.17万亿元。以扩张著称的阳光城为例，其年报显示，2016年，阳光城新增计容建面977.8万平方米，其中85.5%来自并购。

“出于生存考虑，房企激进做大企业规模，而这些企业资金往往是高成本、高杠杆。”上述人士说。中国住房报告课题组成员刘伟也表示，房地产行业是典型的高负债行业，今年市场资金面整体偏紧，中小型房企资金获得难度增加，带来了资金成本大幅上升，一旦销售状况不理想，企业周转能力受阻，偿债能力将会失控，风险积聚。

地王“崩盘”第一枪打响！

WIND统计数据显示，截至2017年9月，房地产板块资产负债率为79.3%，较6月末上升0.8个百分点，较2016年底上升2.24个百分点，再创近年新高；净负债率方面，净负债率达到113.3%，较6月末上升7.8个百分点。中信建投证券报告显示，中型房企短债压力和净负债率分别达93%和143%，较去年提升28个百分点和35个百分点，加杠杆更为突出。

事实上，2018年迎房企集中还债期，报告显示，获得穆迪评级的52家房企中，39家房企面临债券到期或达到可回售期限，金额达392亿美元。其中，恒大面临到期／可回售债券总额54.56亿美元，富力面临38.95亿美元，绿地、碧桂园分别面临26.32亿美元、22.55亿美元。

对此，一位房企人士坦言，2018年对于房企来说极为重要，市场回暖，资金链缓冲，企业将大步前进，但也有可能的是，调控继续紧缩，房企资金链难以承受，只能从头再来。

中国社会科学院城市与竞争力中心主任倪鹏飞表示，在目前房企总体负债率高企，资金集中兑付压力加大的背景下，楼市大幅波动会影响企业资金链安全，进而影响金融机构，因此，应加大对资金投向的管控，促进房企降低高杠杆资金占比。

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