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5000亿碧桂园边界在哪里?

千亿、三千亿、五千亿甚至一万亿，不知从何时起，房地产的规模边界开始变得无限膨胀，乃至最终模糊不清。

这源自于一批迅速做大、强势崛起的企业，给了行业无限的想象空间，碧桂园正是其中毋庸置疑的龙头老大。

2017年的房企年报季刚刚过去，最新销售排行榜显示，碧桂园以5508亿元年度销售额登顶中国房地产行业销售排行榜NO 1，紧随其后的万科和恒大则分别录得5300亿和5010亿。前三甲占整个房地产销售的比重超过十分之一，5000亿以上的销售额再次打破了人们对于房企规模天花板的想象空间。

从1992年创立于顺德小镇，到2017年登顶全国龙头，碧桂园犹如一座火山，沉寂及受压了数亿年，突然一天迸发，其威力之势、壮观之景可谓惊天动地。但在铸造了登顶神话之后，外界也越来越好奇，碧桂园的边界到底在哪里？

01 | 数字的面目

日本企业家孙正义说：“我是一个数字化的人，数字从不会说谎。只有数字才能将纷繁复杂的事务简化到本来的面目。”

我们尝试用数字来还原碧桂园的真实“面目”。

5000亿碧桂园边界在哪里?

2017年，碧桂园实现销售金额5508亿元，同比增长78%；营业收入2269亿元，同比增长48%；净利润287.52亿元，同比增长110%；毛利率25.91%，较2016年增加4.88个百分点；净利率12.67%，较2016年增加3.75个百分点。

如果仅以当期结果来评判，碧桂园2017年无疑取得了非常亮眼的业绩，各项数据增长迅猛，多数财务指标进一步转好。除开规模登顶的巨大喜悦外，一切似乎都在往更好的方向发展。

但需要注意到的是，房地产是一个相当有意思的行业，房子不是卖掉了就马上能够在会计上确认，而是要等到交付时才能最终确认。这样造成的结果就是，今年的年报往往反映的是前两年的收成，而今年的收成却往往要等到两年后才会在财报上显现。

因此，对于置身房地产行业当中的企业，对其财报的解读就不能单单只从当期业绩的好坏衡量，而需要拉长到周期的维度进行丈量。

故事的轴线倒退至2013年，这一年对碧桂园来说至关重要，公司从2012年的年销售额476亿元，一举跨入千亿房企阵营，达到了2013年的1060亿元，成为当年最引人侧目的一匹黑马。也就是在这一年，碧桂园开启了它成为宇宙第一房企的规模扩展。

数据显示，在2013年以前，碧桂园的土地规模已连续多年维持在5000万平方米左右规模，但自2013年开始，碧桂园开始了史无前例的土地攻坚战，到了2013年底，碧桂园的土储便迅速窜升至7227万平方米。

虽然2014年受制于市场行情的影响，碧桂园的纳储步伐略有停滞，但到了2015、2016和2017年，这场土地攻坚战便又卷土重来，且有愈演愈烈之势。

数据显示，2014至2017年，碧桂园分别斥资162亿、560亿、1757亿和4795亿，为碧桂园新增土储1896万平方米、3821万平方米、8752万平方米和14110万平方米。

今年获取的土地得以迅速转化成为明年的货值，带动销售规模的进一步做大做强，但任何事情都是有代价的，土地规模迅速攀升带来的直接后果，就是碧桂园负债水平的快速上升。

数据显示，2012年至2017年，碧桂园资产负债率分别为71.50%、77.69%、76.72%、75.30%、86.21%和88.89%，近三年呈现不断上涨的趋势，已超过80%的高危线。2017年，碧桂园借贷总额2148亿，负债总额9331亿元，是公司净资产的8倍。

02 | 资本的选择

逐利是资本的本性，利润最大化是每家企业永恒不懈的追求，无论是对于投资人还是被投资人来说。

一方面是规模扩张滚雪球的拿地态势，另一边是业已高危的负债水平线，为了实现二者之间的平衡，2018年甫一开年，碧桂园就搬出了杀手锏——配股融资以及发行可换股债券。

1月17日，碧桂园发布公告，配股融资78.16亿港元另发行156亿港元可换股债券，共计融资234.8亿港元。公司股价应声下跌5.51%。

5000亿碧桂园边界在哪里?

但碧桂园配股融资的速度只堪堪赶上大股东减持套现的速度。于春节前一周，碧桂园第二大股东平安连续几天在二级市场大举减持碧桂园股票达3123万股，累计套现约4.55亿港元。

受此影响，碧桂园股价在平安首次减持的2月6日当天即应声下跌11.45%，此后六天更是连续下跌，最低跌至12.72港元。

平安成为碧桂园第二大股东要追溯至2015年4月，彼时，碧桂园以股权投资的方式引入平安作为战略合作伙伴，平安则透过旗下平安人寿以每股2.816港元认购碧桂园发行的22.36亿股新股份，占其经扩大后的已发行股本约9.9%，禁售期1年。碧桂园据此获得融资近63亿港元。

古人云：时也，势也，势也，时也。

彼时平安的选择，与其说是看中了碧桂园的发展潜力，倒不如说是看好彼时房地产行业的发展，以此进行行业的资产投资配置。毕竟，在碧桂园之外，平安还投资入股了包括绿地、旭辉等诸多房地产企业。

在持有碧桂园股票一年后解除禁售时，平安并未立刻抛售，而是又持有了近两年时间，直至今年2月份才开始进行减持。

某种程度上来说，这是一种信号。当像平安这样的资本大鳄也开始抛售碧桂园的股票时，你就要小心了。

过往的经历告诉我们，房地产市场行情具有明显的周期性，当市场行情好的时候，大家的日子都会比较好过，但当市场行情开始转差的时候，苦日子就要来了。

以碧桂园过往经验为例，2012年受房地产市场行情遇冷影响，碧桂园仅艰难完成476亿销售，对比2011年几乎毫无增长；2013年、2014年房地产市场行情都不佳，为了完成目标，碧桂园不得不折衷销售，由此带来的便是后续几年公司毛利率、净利率水平的连年下降。2015年和2016年，碧桂园毛利率水平都降到了20%左右，净利率水平更是降到8%左右，这便是行情不好时带来的打击。

2017年，包括碧桂园在内的诸多房地产企业均取得不错的利润表现，这很大程度上要归功于前面两年低土地成本下房价快速上涨带来的售价的提升。

但在经历过2016年、2017年房地产高歌猛进、屡创新高的火热行情之后，房地产市场大概率难以重现及维持这种罕见的增长率。作为追逐利润的资本狩猎者，平安对碧桂园的2018年表现持审慎态度也就不难理解。

毕竟，大象转身难。

03 | 碧桂园的边界

“在我看来，我们做中国的第一不难。做世界第一也不难。”

高中毕业后，从包工头做起，成为当地最大包工头；30岁时，镇领导觉得他有领导才能，交给他一个印章，组建北滘镇建筑队，任总经理；40 岁时，赶上企业改制，就把这家建筑公司买下来，与同乡收购了顺德碧桂园项目公司，用教育概念开创房地产销售先河，创造了连续5年净利率每年翻一番的纪录；53岁完成了香港主板上市，创造了诸多第一的神话；58岁，集团房产销售跨入“千亿倶乐部”；62岁，集团实现房产销售5508亿，登顶中国第一。

5000亿碧桂园边界在哪里?

▲｜碧桂园董事会主席杨国强

从草根到亿万富翁，从没书读的穷小子到有名的教育家，从普通人家的孩子到大慈善家，从包工头到大企业家，身份的更替与角色的转换背后，杨国强从来没有忘记过自己的梦想，“有机会要做中国第一，世界第一”。

在杨国强看来，碧桂园的商业模式很独特，低成本拿地，快速开发，配套到位，低价开盘，精装修交房；专注三四线城市，拿净地，面积要大，付款要分期；拿地的同时，设计基本完成，三个月内必须开工；第四、五个月可回收资金；后续开发，要视市场销售进度而定。这样的速度别人做不到，这样的把控别人做不到，“别人想学也学不来”，但“我杨国强能做到”。

业已实现高度流程化和标准化的碧桂园经营逻辑很简单，销售好，现金流就好；现金流好，企业就像滚雪球一样越滚越大。要想继续滚大，就要花更多钱买地。这是一个闭环，需环环紧扣。

但诡异的市场时常难以预测，当市场突然遭受外来打击一夜入冬之际，就会给企业的销售带来沉重的打击。冰火两重天之下，闭环考验就会立马开启。

这样的滋味，在过往发展历程中，碧桂园并没有少尝试。

业内传言，2014年遭遇市场寒潮时，杨国强曾在内部讲话中如是勉励自己的员工，“房地产行业正值冬天，相对于一些行业巨头而言，我们碧桂园就是一个小舢板，相比之下，反而好掉头。”

而今，四年时间过去了，碧桂园早已从曾经小巧灵活的小舢板，化身为一头庞大笨重的大象，而面对诡谲的难以预测的市场，没有人能100%准确地赌对市场的走向，即便是杨国强也不行。

到那时，已经化身大象的碧桂园，还能顺利转身吗？

另一方面，除开发展前景难以预测的国内市场以外，曾经声势浩大但最终却无奈折戟的海外扩张，同样是掣肘碧桂园发展边界的另一项限制。

事实上，外界一直存在的一个疑问便是，已经发展30多年的国内市场，是否支持不断提高的碧桂园速度与碧桂园宇宙第一的梦想？

面对国内已然若隐若现的地产行业规模天花板，危机意识强烈的杨国强决心走出国门，重仓海外，并创造性地意图将碧桂园最成熟郊区大盘模式在海外复制，打造碧桂园马来西亚森林城市。

这曾经是杨国强最重视也最引以为傲的项目，承载着杨国强打造宇宙第一房企的梦想和使命。但因种种不可抗因素的影响，这一声势浩大的海外造城规划最终只能被迫按下中止键，等待或许有一天能卷土重来。

这是杨国强的遗憾，但也是海外扩张所有可能面对的必然。杨国强逢人自称农民，自当明白，气象有两面，收成也可能截然不同，而风险永远存在。

03 | 结语